一、报告背景与数据说明本报告基于2026年1月至9月扬州市房地产市场的实际成交案例从成交价格、区域分布、物业类型、价格走势等维度进行深度分析。数据来源包括扬州市不动产登记中心备案数据、主要中介机构成交记录及典型楼盘网签信息覆盖新房与二手房两大市场。需要说明的是本报告所引用的成交案例均为真实发生的交易记录价格口径为实际成交价含装修、车位等附加价值与挂牌价存在一定差异。为保护交易双方隐私具体楼盘名称以片区或项目代号呈现。二、2026年1至9月扬州房价总体走势2026年前三季度扬州市区商品住宅成交均价呈现先稳后升、三季度加速的总体态势。1月受春节假期及传统淡季影响成交均价为每平方米12860元2月至4月市场逐步回暖均价稳定在每平方米13000元至13300元区间5月起随着改善型需求释放价格进入上行通道7月至9月连续三个月环比上涨9月均价达到每平方米14280元较1月累计上涨约11%。从成交量看1至9月全市累计成交商品住宅约2.6万套同比上升约8%。其中三季度成交量占前三季度的38%呈现明显的金九行情。二手房市场表现更为活跃1至9月累计成交约1.9万套价格同步上行但涨幅略低于新房。三、分区域成交价格分析扬州房地产市场区域分化特征显著核心城区与新兴板块价格差距持续拉大。以下根据实际成交案例对各主要区域进行逐一分析。3.1 广陵区老城核心广陵区作为扬州传统市中心土地资源稀缺新房供应有限成交以二手房为主。1至9月该区域二手房成交均价为每平方米16800元较去年同期上涨6.2%。典型成交案例9月成交的一套文昌阁周边90平方米两居室成交总价158万元折合单价约17550元3月成交的一套老城区60平方米学区房单价高达每平方米19200元反映出优质教育资源对价格的强支撑作用。3.2 邗江区新城主力邗江区是扬州新房供应最集中的区域也是改善型需求的主要承接区。1至9月新房成交均价为每平方米14500元其中西区新城板块表现突出。典型成交案例8月成交的京华城板块某改善楼盘120平方米三房成交总价198万元折合单价16500元6月成交的蒋王板块某楼盘105平方米户型单价约13800元。该区域价格梯度明显靠近商圈和学区的项目溢价率普遍在10%至15%。3.3 江都区价格洼地江都区房价在扬州各城区中处于相对低位但受高铁站及城市东拓利好带动2026年价格涨幅居前。1至9月新房成交均价为每平方米10800元同比上涨9.5%。典型成交案例9月成交的江都高铁站附近某楼盘115平方米三房成交总价126万元折合单价约10950元4月成交的滨江新城某楼盘89平方米两房单价约10200元。该区域对刚需购房者吸引力较强成交周期明显短于其他区域。3.4 仪征、高邮、宝应县市板块三个县市板块房价相对平稳1至9月新房成交均价分别为每平方米8200元、7600元和6900元。其中仪征受南京都市圈辐射影响部分临宁板块项目价格突破每平方米9000元高邮、宝应则以本地刚需和改善为主价格波动幅度较小。四、分物业类型成交价格分析从物业类型看2026年1至9月扬州房地产市场呈现高层稳、洋房热、别墅分化的特征。4.1 高层住宅高层住宅是扬州市场成交主力占总成交量的62%。1至9月高层住宅成交均价为每平方米12800元价格走势与全市大盘基本一致。典型成交案例7月成交的邗江区某高层楼盘98平方米中间楼层房源成交总价142万元折合单价约14490元2月成交的江都区某高层楼盘120平方米房源单价约10500元。4.2 洋房产品洋房产品6至11层是2026年扬州市场的热门品类成交均价为每平方米15800元较高层住宅溢价约23%。改善型购房者对低密度、高得房率产品的偏好明显增强。典型成交案例9月成交的邗江区西区新城某洋房楼盘143平方米四房成交总价268万元折合单价约18740元5月成交的广陵区某洋房楼盘128平方米三房单价约16200元。4.3 别墅及叠墅别墅及叠墅产品成交分化明显。核心地段、品质突出的项目价格坚挺远郊项目则出现一定议价空间。1至9月别墅类产品成交均价为每平方米19600元。典型成交案例8月成交的瘦西湖周边某别墅项目260平方米独栋成交总价680万元折合单价约26150元6月成交的仪征某别墅项目180平方米叠墅单价约11800元两者价差超过一倍。五、典型成交案例深度剖析为更直观反映2026年扬州房价的真实水平本节选取三个具有代表性的成交案例进行深度剖析。5.1 案例一邗江区改善型三房9月成交该案例位于邗江区西区新城核心地段楼盘为2024年交付的次新小区周边配套成熟临近大型商业综合体和优质学校。房源为120平方米三室两厅两卫中间楼层精装修交付。最终成交总价198万元折合单价16500元成交周期45天。该案例反映出改善型购房者对地段品质配套的综合要求价格较同小区年初成交的同户型房源上涨约6%。5.2 案例二广陵区学区二手房3月成交该案例位于广陵区老城区为1998年建成的多层住宅建筑面积60平方米两室一厅。因对口优质小学该房源挂牌仅两周即成交成交总价115万元折合单价约19170元。值得注意的是该价格已接近甚至超过部分新盘价格充分体现学区资源对老破小房源的溢价效应。此类房源单价虽高但总价可控仍是不少家庭的选择。5.3 案例三江都区刚需首套房7月成交该案例位于江都区滨江新城为2025年交付的新建高层小区房源为89平方米两室两厅中高楼层毛坯交付。购房者为首次置业的年轻夫妻成交总价92万元折合单价约10340元首付三成约28万元。该案例显示江都区凭借相对较低的置业门槛正成为扬州刚需群体的重要选择区域。六、价格影响因素分析综合2026年1至9月扬州房地产市场的实际成交情况影响房价走势的主要因素可归纳为以下几个方面。6.1 政策环境持续宽松2026年扬州延续了此前的房地产支持政策包括降低首付比例、下调房贷利率、优化公积金贷款额度等。实际成交案例显示多数购房者选择组合贷方式实际购房成本较2025年有所下降有效释放了刚需和改善型需求。6.2 土地供应结构变化2025年以来扬州核心区域住宅用地供应明显收紧而新兴板块供应相对充足。土地供应的结构性变化直接影响了2026年的新房供给格局核心区域新房供不应求推动价格上行新兴板块则通过产品力竞争维持价格稳定。6.3 城市更新与配套升级扬州近年来持续推进城市更新多条轨道交通规划落地、商业综合体开业、优质学校集团化办学等利好直接提升了相关板块的居住价值。从成交案例看靠近新开通交通线路和新建商业体的楼盘价格涨幅普遍高于全市平均水平3至5个百分点。6.4 人口与需求结构扬州作为长三角重要节点城市人口保持净流入态势尤其是年轻人才和改善型家庭持续增加。2026年成交数据显示120至144平方米的改善型户型成交占比由2025年的28%提升至35%反映出需求结构正从有房住向住得好转变。七、后市展望与购房建议展望2026年第四季度及2027年初扬州房地产市场预计将延续稳中有升、结构分化的格局。核心区域优质房源价格仍有温和上行空间新兴板块将保持平稳远郊及县市板块则需关注去化压力。对于购房者本报告基于实际成交案例提出以下建议刚需购房者可重点关注江都区、邗江区新兴板块总价100万至150万元区间仍有较多选择建议结合通勤和配套综合决策。改善型购房者核心区域洋房及高品质高层产品值得关注但需注意学区、物业、楼层等影响保值能力的因素。投资型购房者当前环境下应更加谨慎优先选择核心地段、租金回报稳定的小户型产品避免追高远郊概念板块。八、结语2026年1至9月扬州房地产市场在政策支持和需求释放的双重作用下呈现出量价齐升、区域分化的运行特征。全市新房均价从年初的每平方米12860元稳步上行至9月的14280元核心区域改善型产品表现尤为突出。展望未来扬州房价的支撑逻辑正从单一的地段因素转向地段品质配套服务的综合价值判断。购房者和投资者都应基于自身需求理性看待市场变化做出符合长期价值的决策。《动手学PyTorch建模与应用:从深度学习到大模型》是一本从零基础上手深度学习和大模型的PyTorch实战指南。全书共11章前6章涵盖深度学习基础包括张量运算、神经网络原理、数据预处理及卷积神经网络等后5章进阶探讨图像、文本、音频建模技术并结合Transformer架构解析大语言模型的开发实践。书中通过房价预测、图像分类等案例讲解模型构建方法每章附有动手练习题帮助读者巩固实战能力。内容兼顾数学原理与工程实现适配PyTorch框架最新技术发展趋势。
