这两年找我聊旧菜场改造的人比前几年加起来都多。情况大同小异市场开了十几年设施旧了商户走掉一半剩下的一半也在观望想翻新又怕钱花了人还是不来。这种纠结我特别理解翻新不是小数目动一次就是几百个的事谁的钱都不是大风刮来的。我先说个不太中听的判断很多旧市场生意差真不是装修旧的问题。我见过一个市场老板花大力气把地面墙面全重做灯也换了看着亮堂堂结果开业三个月商户又走一批。原因很简单周边两公里内新开了两家生鲜超市价格压得低环境也不差还营业到晚上十点。地砖是换了客人凭什么回来所以旧市场改造头一件事不是设计是搞清楚人为什么走。我一般建议先做三件事。一是蹲点。挑工作日和周末在自己市场门口站几天看客人都往哪个方向走手里拎的什么几点来几点走。再去附近那家抢生意的超市、菜场转转看人家什么菜什么价哪块区域人堆得厚。这些情况比任何设计图都有用。二是问商户。不是问“你还愿不愿意续租”而是问“你每天烦什么”。商户的抱怨里藏着很真实的改造清单水产区地面天天积水夏天臭得没法站卸货通道太窄早上六点就堵成一锅粥电容量不够夏天开个冰柜都跳闸。这些才是让人想走的直接原因。三是算账。旧市场翻新特别怕按新市场的标准砸钱却按旧市场的水平收租。动工前先把回收算明白每平米投多少租金能提到多少商户扛不扛得住几年能回本。这笔账算不清宁可不改。再说招商。不少老板觉得翻新完、摊位划好坐等商户上门就行这个想法现在基本走不通。我的看法是招商要从改造前就启动先锁定一批愿意一起干的商户让他们参与动线、摊位大小、配套的讨论。商户愿不愿意来看的不是地砖多漂亮是你有没有能力帮他赚到钱。一个商户参与过的市场比一个装修豪华但没人的市场活下去的概率大得多。设计上我也有个比较个人的观点旧市场改造不要追求新要追求“对”。摊位尺寸对不对通道够不够宽水产区排水坡度够不够熟食区通风怎么走这些细节决定商户进来后骂不骂你。与其把钱花在门头、装饰这些看得见的地方不如先把看不见的机电、排水、通风做扎实。旧市场真正值钱的是它十几年攒下来的位置和周边人的买菜习惯这两样东西比装修值钱多了。结尾再讲一句不太好听的话旧市场改造要改的往往不是市场本身是经营市场的思路。装修能解决“旧”解决不了“没人来”。想清楚这一点再动工不迟。
